内地买楼产权如何保障?

现时楼价愈来愈贵,不少港澳居民选择到内地买楼自住及投资,但内地置业存在不少陷阱。早前一批港人在广东省惠东县购买一个项目名为「海岸居」单位后,上月突发现楼盘被指违例建筑,遭当地政府清拆,每人涉及金额为人民币30万至40万元。有专家指,港澳人士在内地及海外置业时不应听信当地房地产商和中介一面之词,而更重要的是,核实「五证二书」是否齐全,方能保障所购之物业产权。

内地买楼产权如何保障?

现时楼价愈来愈贵,不少港澳居民选择到内地买楼自住及投资。 (互联网图片)

据了解,80港人所购买的是所谓的「小产权」房屋,即在农村集体土地上建设的房屋,该类房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证,买楼合同在国土和房管局不允备案。而当地农村村民对其土地只享有使用权,不能向非本地集体成员的第三人转让或出售,只能在集体成员内部转让、置换。村民将楼房卖给非本地村民的买卖行为不受法律的认可与保障。

内地买楼产权如何保障?

「小产权」房不能办理不动产权证,亦不受内地现行房地产法律法规的保护,极易产生纠纷。 (互联网图片)

据了解,这批港人小业主与村民或村委会(村小组)签订的为《合作建房合同》,而非内地法律认可的正式买楼合同。业内人士指,购买内地或海外物业时存在相当风险,买卖合约不受港澳法律保障,万一发生类似的买楼陷阱,追讨赔偿的过程会十分複杂。因此港澳居民于内地及海外地方置业时需格外小心,在购买物业和签合约前,谨慎起见最好多方打听楼房情况,向可靠的律师索取法律意见,切不可听信当地房地产商和中介一面之词。

签合同前必须核实细节

近日有关港澳人士在内地及海外置业陷阱个案有上升的趋势,建议置业前必须做足功课,特别是在签合同前必须核实清楚细节,如土地情况、「五证二书」是否齐全及违约责任等。

内地买楼产权如何保障?

港澳人士在内地及海外置业陷阱个案有上升的趋势, 建议在内地置业前审查「五证二书」是否齐全。 (互联网图片)

「五证」指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房销售许可证》,是确定建设项目位置和範围,证明建案符合安全法规及合法收取房屋款项等的法定证明。「二书」则是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,可作为商品房买卖合同的补充约定,同时也是房地产开发商在住宅交付使用时,向买方提供的对住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

若「五证二书」齐全,麻烦事就少一些,有内地法律保障且能避免误买「小产权」房;「五证二书」不齐全,万一楼盘出现问题都有可能陷入开发商无法交房等各种纠纷。

另外,「五证」中是有串联关係的,没有《国有土地使用证》就拿不到《建设土地规划许可证》和《建设工程规划许可证》,而无这两证又无法拿到《商品房销售许可证》。不排除某些开发商运用手段可以拿到《施工许可证》,但光有这一证无意义,楼盘仍有可能属于违建。所以买楼签约前一定要审查清楚「五证二书」是否齐全。

内地个别类型住宅购买时须三思

内地楼市行情有别于澳门,以下归纳了几种建议,即使价格便宜也要谨慎考虑,避免影响后续投资及风险。第一种是主文提及的「小产权」房,虽然售价远比同地段同条件的楼盘便宜,但无法办理不动产权证,亦不受内地现行房地产法律法规的保护,极易产生纠纷;第二种为被特殊政策限制的房子,近期楼市经过多轮调控加码,很多热点城市推出了限卖政策,某些地区的住宅在拿到产权证几年内不得上市流通,一般情况下为两年,最长有达十年不允许出售的。购买前需了解清楚,避免影响投资;第三种是北京等热点城市的商住房,去年年初北京推出了对商住房的限购措施,之前不限购的商住房开始限购。商住房土地出让年限最长为50年,比普通住宅至少少20年。另外,商住房的业主维权也很困难,因商住房不属于住宅,所以用作居住时很多权益不受法律保障,水费、电费、物业费及供暖费等也要比普通住宅贵。

内地买楼产权如何保障?

商住房的业主维权也很困难,因商住房不属于住宅,所以用作居住时很多权益不受法律保障。 (互联网图片)